Código Urbano
CAPÍTULO X
Régimen de Propiedad en Condominio
Sección Primera Disposiciones Generales
ARTÍCULO 459.- El régimen de propiedad en condominio puede constituirse:
I.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, locales, oficinas, bodegas, naves industriales, mercados, centrales de abasto, parques agroalimentarios o áreas, de que conste un edificio o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común, pertenezcan a distintos dueños;
II.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, locales, oficinas, bodegas, naves industriales, mercados, centrales de abasto, parques agroalimentarios o áreas, que se construyan dentro de un inmueble y cuente este con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad se reserve y se destinen a la enajenación a personas distintas; o
III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes departamentos, viviendas, locales, oficinas, bodegas, naves industriales mercados, centrales de abasto, parques agroalimentarios; o áreas, para enajenar a distintas personas, siempre que existan los elementos comunes de propiedad que sean indivisibles.
El condominio puede constituirse sobre construcciones en proyecto, incluyendo en su caso la ejecución de obras de urbanización, obras en proceso de construcción o ya terminadas.
Las construcciones terminadas se utilizarán para constituirse bajo el régimen de propiedad en condominio, conforme a los lineamientos y requisitos que establezca el Consejo Estatal o el Municipio, según corresponda.
Tratándose de proyectos no edificados, que por sus características deban de constituirse en condominio deberán de obtener la autorización como tal por parte del Consejo Estatal o del Municipio de conformidad con el Código, previo a la autorización de construcción.
Para el caso de mercados, centrales de abasto y parques agroalimentarios, se pondrá especial atención en que estos desarrollos cuenten con las características que permitan que su actividad se apegue a la normatividad establecida dependiendo del giro; priorizando a aquellos que se dediquen a garantizar la seguridad alimentaria de la población del Estado.
ARTÍCULO 460- Por la forma de su edificación los condominios podrán ser horizontales, verticales, o mixtos.
ARTÍCULO 461.- Conforme al uso o destino que se pretenda dar al inmueble, el condominio se clasificará en: habitacional, comercial, de servicios, de mercados, de cementerios, industriales, campestres, agropecuarios y especiales.
ARTÍCULO 462.- Se podrán autorizar condominios mixtos en los cuales existan dos o más usos o destinos del suelo que sean compatibles de conformidad con este Código y los programas aplicables.
En los condominios mixtos prevalecerá la normatividad correspondiente al uso o destino del suelo predominante.
ARTÍCULO 463.- Por su origen, según la naturaleza jurídica de quien lo promueva, el condominio también se clasificará en: de orden privado, el que constituyan los particulares, y de orden público, los que constituyan las instituciones u organismos públicos de la Federación, el Estado y los Municipios.
Sección Segunda
Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio
ARTÍCULO 464.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio o de conjuntos condominales, el promotor deberá declarar unilateralmente su voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar:
I.- La ubicación, dimensiones y linderos del terreno o terrenos que correspondan al condominio o conjunto condominal de que se trate. Asimismo, se señalarán los límites de los edificios, las alas, secciones o etapas que deban constituir los inmuebles sujetos al condominio en forma independiente, en virtud de que la ubicación y número de copropiedades origine la separación de los inmuebles sujetos a este régimen en grupos distintos;
II.- La autorización, así como las licencias, constancias, dictámenes, autorizaciones o permisos de construcción, urbanas, ambientales y otras análogas. Así como, la autorización de fraccionamiento, fusión o subdivisión de terrenos, que en su caso se requieran;
III.- La constancia de haber donado al Municipio las superficies de terrenos o locales que le señalen este Código, en su caso el pago de las mismas y la autorización respectiva o el compromiso para hacerlo;
IV.- La descripción de cada uno de los bienes de propiedad exclusiva referente a los predios, departamentos, viviendas, o áreas; su ubicación, superficie, medidas, colindancias, espacio para estacionamiento de vehículos si los hubiere y otros datos que sean necesarios para identificarlo plenamente;
V.- Las especificaciones de construcción y de las obras de urbanización, así como de los materiales empleados o que vayan a emplearse;
VI.- El valor nominal que se asigne a cada predio, departamento, vivienda, o área, y el porcentaje de indiviso que le corresponda sobre el valor total, también nominal de los bienes de propiedad exclusiva en condominio;
VII.- Los bienes de propiedad común, su aprovechamiento, con especificación y detalles necesarios y, en su caso, su ubicación, superficie, medidas, colindancias y partes de que se compongan, así como otras características necesarias para su identificación;
VIII.- El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada predio, departamento, vivienda, o área;
IX.- La existencia de la garantía exhibida por el promotor para responder sobre la ejecución de la construcción, la urbanización y de los servicios en el condominio. El monto de la garantía y su vigencia, se ajustará a lo que disponga el Municipio respectivo, de acuerdo con lo previsto en este Código;
X.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el régimen de propiedad en condominio; y
XI.- Tratándose de condominios verticales y comerciales o de servicios, la existencia en su momento de un contrato de seguro contra incendios del inmueble para proteger las construcciones; en el caso de los condominios destinados para interés social y que son financiados por los organismos estatales y municipales, éstos quedarán relevados de la obligación de presentar un contrato de seguro, sin embargo una vez entregada la administración del Condominio a los condóminos, deberá sugerirles la contratación de dicho seguro.
Al apéndice de la escritura, se agregarán foliados y autorizados, el plano general y parciales de zonificación, con especificación precisa de su separación del resto de áreas, si está ubicado dentro de un conjunto condominal, los planos tipo correspondientes a cada uno de los predios, departamentos, viviendas o áreas y a los elementos comunes; el reglamento de administración del condominio y cualquier otro de los documentos, constancias o descripciones a que se refiere este ARTÍCULO, a fin de simplificar la escritura pública correspondiente. De la documentación anterior, se entregará a la administración del condominio copias certificadas por el notario público, para el debido desempeño de sus atribuciones.
ARTÍCULO 465.- El número máximo de bienes de propiedad exclusiva que podrán constituirse bajo el régimen de propiedad en condominio será de 50 en condominios verticales y 150 en condominios horizontales.
ARTÍCULO 466.- El conjunto condominal podrá desarrollarse en etapas, secciones, cotos, clúster o alas, las que deberán ser diferenciables entre ellas. En los condominios que lo integran deberá garantizarse los servicios, infraestructura y equipamiento de los elementos y construcciones comunes a cada uno de ellos.
ARTÍCULO 467.- Los conjuntos condominales deberán tener acceso cuando menos a una vía pública colectora o de mayor jerarquía o a una vialidad interior que comunique a los condominios que lo conforman. La autoridad competente para autorizar esos conjuntos, tomará en cuenta las normas de diseño y vialidad, así como las propuestas que presenten los promotores, a fin de garantizar a los adquirentes una adecuada accesibilidad y circulación en sus correspondientes condominios.
ARTÍCULO 468.- Los conjuntos condominales no cuentan con bienes de propiedad exclusiva, toda vez que estos correspondan cada uno de los subregímenes de propiedad en condominio que los integran.
En dichos conjuntos se constituirán bienes de propiedad común que pertenezcan proindiviso a todos los condóminos del condominio maestro o exclusivamente a los condóminos de uno o más subregímenes de propiedad en condominio, de conformidad con lo que se establezca en las escrituras constitutivas y en los reglamentos de administración respectivos.
ARTÍCULO 469.- Las escrituras constitutivas del régimen de propiedad en condominio o de conjuntos condominales y los reglamentos de administración, deberán inscribirse en el Registro Público.
Las modificaciones que se autoricen a los reglamentos de administración o en su caso un nuevo reglamento, deberán presentarse a la SEPLAPDE o el Municipio, según procesa para su revisión y en su caso visto bueno, así como su posterior inscripción en el Registro Público. Dicho Registro Público deberá expedir a la SEPLAPDE o el Municipio constancia de la inscripción de los reglamentos de administración y de sus modificaciones.
Previa a la inscripción de las escrituras constitutivas del régimen de propiedad en condominio en el Registro Público, y la autoridad competente en materia catastral en el Estado realizarán la apertura de las claves catastrales del condominio de que se trate y emitirá la constancia correspondiente a fin de que se proceda a su registro.
ARTÍCULO 470.- En los contratos para adquisición de los derechos de propiedad sobre un predio, departamento, vivienda, o área, sujeto al régimen de propiedad en condominio, tiene la obligación el promotor de informar al propietario de los derechos y obligaciones de haber adquirido bajo ese régimen de propiedad; además se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva y se hará constar que el notario público entrega al condómino una copia del reglamento de administración del condominio, avalado por la SEPLAPDE o el Municipio según corresponda e inscrito en el Registro Público.
ARTÍCULO 471.- Para efecto de realizar una escritura de transmisión de propiedad en condominio, los notarios públicos estarán obligados a que el vendedor o quien realiza el traslado de dominio exhiba constancia expedida por el administrador del condominio y en su caso del conjunto condominal, que acredite que no se tienen adeudos por las cuotas y aportaciones al mismo. La constancia no deberá tener una antigüedad mayor a los 30 días naturales.
Los condominios habitacionales desarrollados por las instituciones de vivienda del Estado, gozarán de las franquicias y prerrogativas acerca de la exención de pago de los trámites, así como toda clase de contribuciones, impuestos y derechos estatales y municipales, gozando de los descuentos que prevean las leyes de ingresos de cada Municipio.
Sección Tercera Modificación y Extinción
ARTÍCULO 472.- Podrán solicitar la autorización de la SEPLAPDE o el Municipio, según corresponda, respecto de la modificación del régimen de propiedad en condominio:
I.- El promotor en los casos en que tenga la propiedad de todos los bienes de propiedad exclusiva del condominio;
II.- El promotor en el caso de que exista enajenación parcial de más del 20% del indiviso que representen los bienes de propiedad exclusiva del condominio; requiriéndose ineludiblemente de la aprobación de la modificación en Asamblea de Condóminos de cuando menos el 75% del indiviso que se encuentre representado y presente en la sesión legalmente instalada;
III.- El promotor en el caso de que exista enajenación parcial de menos del 20% del indiviso que representen los bienes de propiedad exclusiva del condominio; requiriéndose únicamente la aprobación de la modificación por escrito de los condóminos que representen cuando menos el 75% del indiviso; y
IV.- La asamblea de condóminos en los demás casos, requiriéndose la aprobación del 75% del indiviso que se encuentre representado y presente en la sesión legalmente instalada.
ARTÍCULO 473.- La fusión de predios condominales no requiere la modificación del régimen de propiedad en condominio, sino únicamente la autorización del Municipio. El predio fusionante acumulará el indiviso de los predios fusionados y tendrá su propietario los derechos y obligaciones que se deriven de los mismos.
ARTÍCULO 474.- La extinción voluntaria parcial o total del régimen de propiedad en condominio, en caso de ser procedente, requiere del acuerdo por unanimidad en asamblea de condóminos del indiviso que representen los bienes de propiedad exclusiva del mismo, previo a la solicitud de autorización ante la SEPLAPDE o el Municipio.
Si la extinción es parcial y se refiere a predios que no han sido urbanizados y/o edificados, se requerirá la aprobación del 51% del indiviso que se encuentre representado y presente en la sesión legalmente instalada.
El acuerdo que emitan los condóminos deberá contemplar la forma en que se liquidará en su caso la administración del condominio, el cumplimiento de las obligaciones ante terceros y demás derivadas de la extinción del régimen.
ARTÍCULO 475.- La modificación o extinción parcial o total del régimen de propiedad en condominio contando con las formalidades de la constitución del régimen, y previa autorización de la SEPLAPDE o el Municipio, según proceda, se protocolizará en escritura pública mediante la declaración unilateral del promotor o de quien represente legalmente al condominio y que haya sido designado por la Asamblea de Condóminos.
La modificación o extinción del régimen de propiedad en condominio deberá inscribirse en el Instituto Catastral y en el Registro Público para que haga las anotaciones, cancelaciones o inscripciones que procedan.
Sección Cuarta
Bienes de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
ARTÍCULO 476.- El condómino tendrá derecho exclusivo de propiedad a su predio, departamento, vivienda, o área y derecho a la copropiedad de los elementos y partes del condominio que se establezcan como bienes comunes.
ARTÍCULO 477.- El derecho del indiviso que corresponda a cada condómino sobre los bienes comunes, será proporcional al valor o a la superficie de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva en la tabla de indivisos.
ARTÍCULO 478.- Son bienes de propiedad común:
I.- El predio, excepto en el caso de condominio horizontal, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos, vías interiores y espacios para estacionamiento de vehículos de aprovechamiento común o para visitantes;
II.- Los locales destinados a la administración del condominio, portería y alojamiento del portero y los vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso y disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad, instalaciones de ecotecnias y gas; así como, los locales y las obras de seguridad, deportivas, albercas, de esparcimiento, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada predio, departamento, vivienda, casa, local oficina, bodega, nave industrial o área;
IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos e instalaciones de uso general;
V.- La barda perimetral del condominio; y
VI.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos, mobiliario o instalaciones que se resuelva, por la unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en el reglamento de administración del condominio o en la escritura constitutiva.
ARTÍCULO 479.- Serán de propiedad común de los condóminos colindantes, los muros y demás divisiones que no tengan función estructural alguna, y sólo separen entre sí los departamentos, viviendas, locales, oficinas, bodegas, naves industriales o áreas.
ARTÍCULO 480.- Si un condómino abandona sus derechos o renuncia a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que impone este Código, la escritura constitutiva, el reglamento de administración del condominio y las demás disposiciones jurídicas aplicables, incluso el pago de las cuotas condominales respectivas.
ARTÍCULO 481.- Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinarios, sin restringir o hacer oneroso el derecho de los demás, conforme a lo dispuesto en reglamento de administración del condominio, en las reglas específicas de utilización de bienes comunes y demás disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 482.- El condómino puede usar, gozar y disponer de su predio, departamento, vivienda, casa, o área, con las limitaciones que establece este Código, la escritura constitutiva y el reglamento de administración del condominio; pero no podrán ser objeto de venta, comodato o arrendamiento, partes de los mismos, como piezas o recámaras, cuartos de servicio o lugar privativo para estacionamiento de vehículos.
El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, determinarán entre sí, quién deba cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué supuestos el usuario tendrá la representación del condómino en las sesiones de la asamblea; pero en todo caso, el condómino propietario es solidario responsable de las obligaciones del usuario; ambos harán oportunamente las notificaciones que procedan a la administración del condominio, para los efectos conducentes.
ARTÍCULO 483.- Cada condómino u ocupante usará la unidad de su propiedad exclusiva en forma ordenada y tranquila. No podrá aprovecharla en usos o destinos distintos a los establecidos en la escritura pública constitutiva, el reglamento de administración del condominio y de los que deban presumirse de la naturaleza del condominio y de su ubicación, ni realizar acto alguno u omisión que afecte la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del inmueble.
Los establecimientos de comercio y servicios ubicados fuera de la zona habitacional, pero colindando con la misma, podrán funcionar siempre y cuando no cause un perjuicio o afecten la tranquilidad, comodidad y seguridad de las áreas habitacionales y por tanto el Municipio estará obligado a hacer cumplir esta disposición, ejerciendo las facultades que le otorga este Código y su reglamentación municipal respectiva. Además, el Municipio antes de autorizar el funcionamiento de esos establecimientos, solicitará la autorización de la Administración del Condominio, independientemente de que los mismos formen o no parte del Condominio.
ARTÍCULO 484.- Los condóminos que queden ubicados en la planta baja o primer piso y los del último, no tendrán más derechos que los restantes condóminos, salvo lo que establezca el reglamento de administración del condominio o la escritura pública constitutiva.
Los condóminos de la planta baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, andadores, emplazamientos, ni otros lugares de tal planta o anexos a los edificios, ni abrir puertas, ventanas o claros, o hacer obras en dichos lugares; con igual salvedad, los condóminos del último piso no podrán ocupar las azoteas o techos, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
ARTÍCULO 485.- Los condóminos podrán hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de la unidad de propiedad exclusiva, previa licencia o permiso que expida el Municipio; pero les estará prohibida la innovación o modificación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad. Tampoco podrán abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores de forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del inmueble.
ARTÍCULO 486.- En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, serán obligatorias para los respectivos condóminos y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre locales o áreas colindantes. En los inmuebles de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos ocasionados por desastres naturales o causas de fuerza mayor o fortuitos.
ARTÍCULO 487.- Para la ejecución de las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las reglas siguientes:
I.- Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, serán efectuados por la administración, previa licencia expedida por las autoridades competentes, sin necesidad del acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento, administración o de reserva. Cuando éstos no sean suficientes o sea preciso efectuar obras no previstas, la administración convocará a Asamblea de Condóminos, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento de administración del condominio, resuelvan lo conducente;
II.- El promotor o enajenante es responsable de los vicios de construcción del inmueble; el resto de los condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos, en la proporción que cada uno represente sobre el valor del total del condominio, dejando a salvo sus derechos, para repercutir contra el promotor o enajenante o para hacer efectiva la fianza de obras de urbanización;
III.- Para realizar obras voluntarias, que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio u obras que sin ser necesarias sí lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 51% de los condóminos, reunidos y presentes en Asamblea de Condóminos; y
IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos, en caso de falta o negligencia de la administración, las cuales se harán con cargo al fondo de reserva.
No podrán llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad o conservación, como tampoco las que afecten la comodidad en el condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea de un condómino, o se ubique entre bienes de propiedad individual que pertenezcan a un condómino.
ARTÍCULO 488.- En la escritura pública constitutiva o en el reglamento de administración de los condominios de orden privado se podrá establecer la obligación, términos y condiciones de los condóminos que pretendan enajenar sus unidades de propiedad exclusiva de respetar o no el derecho de preferencia al tanto de los otros condóminos del mismo condominio. En caso de no establecerse disposición alguna, se entenderá que no existe la obligación de otorgar dicho derecho.
ARTÍCULO 489.- Los notarios o fedatarios públicos, para efecto de realizar una escritura traslativa de dominio, deberán solicitar al enajenante la constancia que le expida el administrador del condominio, con una antigüedad no mayor a 30 días naturales, en la que conste que no tiene adeudos por concepto de cuotas de mantenimiento ordinarias o extraordinarias.
Sección Quinta Administración y Asamblea General
ARTÍCULO 490.- La escritura pública constitutiva y el reglamento de administración del condominio establecerán las características y condiciones para la organización y funcionamiento del condominio y, en su caso, del conjunto condominal.
El órgano supremo del condominio es la Asamblea General de Condóminos. La asamblea general de condóminos sesionará de manera ordinaria o extraordinaria.
ARTÍCULO 491.- Las sesiones ordinarias de la asamblea general de condóminos se celebrarán cuando menos una vez al año, durante los primeros dos meses, pudiendo atender preferentemente los siguientes asuntos:
I.- Informar el estado que guarda la administración del condominio, respecto del año anterior a su celebración;
II.- Nombrar o ratificar al administrador o al Comité de Administración, a propuesta del Comité de Propietarios y de Vigilancia, salvo que se trate del que le corresponde al promotor designar;
III.- Fijar o actualizar la remuneración relativa a la administración designada de su parte, a propuesta del comité de propietarios y de vigilancia;
IV.- Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador, comité de administración o tesorero, respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los fondos a su cuidado o en su caso eximirlo de la misma;
V.- Precisar las obligaciones y facultades del administrador o del Comité de Administración y del Comité de Propietarios y de Vigilancia, de acuerdo a la escritura pública constitutiva y al Reglamento de Administración del Condominio;
VI.- Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador o el comité de administración a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el comité de propietarios y de vigilancia;
VII.- Aprobar el presupuesto de ingresos y egresos para el año, que le someta a su consideración la administración del condominio, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia;
VIII.- Establecer o actualizar las cuotas ordinarias y extraordinarias, así como lo relativo al fondo de reserva a cargo de los condóminos, que le someta a su consideración la administración del condominio, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia;
IX.- Adoptar las medidas que considere conducentes sobre los asuntos de interés común;
X.- Establecer las reglas generales sobre el aprovechamiento de los bienes de propiedad común; y
XI.- Los demás que le confieren este Código, el reglamento de administración del condominio, la escritura pública constitutiva, la propia asamblea general de condóminos y otras disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 492.- Las sesiones extraordinarias de la asamblea general de condóminos se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente o cuando se trate preferentemente de los siguientes:
I.- Nombrar, reelegir o remover total o parcialmente al comité de propietarios y de vigilancia del condominio;
II.- Remover al administrador o al comité de administración del condominio parcial o totalmente, a propuesta del comité de propietarios y de vigilancia;
III.- Aprobar el ejercicio de acciones en contra de los condóminos, del administrador o comité de administración y de los miembros del comité de propietarios y de vigilancia que no sean materia de la asamblea ordinaria o que sea urgente resolver;
IV.- Instruir al comité de propietarios y de vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes, cuando el administrador o el comité de administración infrinja este Código o las demás disposiciones aplicables;
V.- Constatar la entrega recepción que realice el promotor a la administración del condominio, respecto de la operación y mantenimiento de la infraestructura y equipamiento urbano, así como de la prestación de los servicios básicos y en general la administración y aprovechamiento de los bienes comunes;
VI.- Resolver sobre la modificación o extinción total o parcial del régimen de propiedad en condominio, en los casos de su competencia;
VII.- Modificar o emitir un nuevo reglamento de administración del condominio;
VIII.- Determinar sobre proyectos y ejecución de nuevas obras o de prestación de servicios comunes;
IX.- Resolver, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia, sobre la constitución de una persona moral que represente al condominio, para los efectos de mejorar la administración del mismo, el mantenimiento, mejoramiento y prestación de servicios, la gestión de los asuntos condominales y la defensa de los derechos y fomento del cumplimiento de las obligaciones de los condóminos, salvo que previamente el promotor hubiera gestionado su constitución;
X.- Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia; y
XI.- Los demás que le confieren este Código, el reglamento de administración del condominio y las demás disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 493.- Las convocatorias para Asamblea General de Condóminos se harán por parte de la administración, en la forma fehaciente que establezca su respectivo reglamento de administración, y cuando menos con 5 días hábiles de anticipación a su celebración. Los condóminos podrán convocar a asamblea, sin intervención de la administración, cuando representen, por lo menos, el 35% del valor del indiviso total del condominio.
La forma de convocar a la asamblea general de condóminos será por medio de publicación de un aviso en uno de los diarios de mayor circulación en el Estado; a través de redes sociales; correo electrónico si el condómino lo proporcionó a la administración; así como la fijación de la convocatoria en los lugares más visibles del condominio, incluyendo los accesos y salidas vehiculares y peatonales.
ARTÍCULO 494.- Las convocatorias para la celebración de la Asamblea General de Condóminos se harán de acuerdo a las siguientes disposiciones como mínimo:
I.- La convocatoria deberá indicar el tipo de asamblea de que se trate;
II.- Quién presidirá la asamblea;
III.- Lugar en donde se realizará dentro del condominio o, en su caso, el establecido conforme al reglamento de administración;
IV.- La fecha y hora de celebración;
V.- Orden del día, señalando los asuntos a tratar; y
VI.- Quién realiza la convocatoria.
ARTÍCULO 495.- El Presidente del comité de propietarios y de vigilancia del condominio presidirá las sesiones ordinarias o extraordinarias de la asamblea general de condóminos. En ausencia de este será la persona que designe la asamblea.
Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso que el valor de su propiedad exclusiva represente en el total del condominio. En caso de empate, tendrá voto de calidad quien funja como presidente de la asamblea.
Salvo que se exija una mayoría especial o sea precisa la unanimidad, los asuntos se resolverán por mayoría de votos del total de los condóminos, a menos que una asamblea general de condóminos se celebre en virtud de segunda convocatoria, en cuyo caso bastará con la mayoría de votos de los que estén presentes, existiendo quórum legal con los mismos y cuyos acuerdos y resoluciones obligarán a todos los condóminos, incluyendo ausentes y disidentes.
ARTÍCULO 496.- En los casos en que existan copropietarios de una o varias propiedades exclusivas, estos deberán designar un representante común ante la asamblea general de condóminos, lo que deberán hacer del conocimiento a la administración del condominio.
Los condóminos podrán hacerse representar en la asamblea por medio de apoderado que acredite su carácter con carta poder ante 2 testigos o poder otorgado ante notario público. Si el condómino es una persona moral, la representación se deberá acreditar mediante poder notarial. El documento con el que se acredite la representación de otra persona, se deberá hacer llegar a quien convocó, con un plazo mínimo de 2 días naturales a la celebración de la asamblea. Los administradores o miembros del comité de propietarios no podrán representar a los condóminos en las votaciones.
Los condóminos morosos del pago de 3 o más cuotas u aportaciones para la operación del condominio podrán asistir a las sesiones de la asamblea con voz, pero sin voto, derecho que recuperarán cuando estén al corriente del pago de sus obligaciones en el condominio.
ARTÍCULO 497.- Los acuerdos legalmente tomados en la Asamblea General de Condóminos, obligan a todos los condóminos, incluso a los ausentes o disidentes.
Cualesquiera de los disidentes o ausentes podrán oponerse judicialmente a las resoluciones de la Asamblea General de Condóminos que consideren que viola lo dispuesto en este Código, la escritura pública constitutiva o el reglamento de administración del condominio, dentro de los 30 días naturales que sigan a la asamblea.
La oposición no suspende, mientras se dicta resolución judicial, la ejecución de los acuerdos impugnados.
ARTÍCULO 498.- La administración de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio estará a cargo de un administrador o comité de administración que establezca el Reglamento de Administración del Condominio o que esté designado en la Asamblea General de Condóminos.
En el reglamento de administración del condominio podrá establecerse que la titularidad de la administración esté a cargo de un comité integrado por 2 o más condóminos con las mismas atribuciones y facultades del administrador único.
Los miembros del comité de administración, durarán en su cargo 1 año, pudiendo ser reelectos cuantas veces sea necesario y no tendrán derecho a remuneración alguna, salvo pacto en contrario. El comité tomará sus resoluciones por mayoría y en caso de empate o desacuerdo, someterá el asunto al Comité de Propietarios y de Vigilancia del condominio o a la Asamblea General de Condóminos.
ARTÍCULO 499.- El administrador del condominio podrá ser una persona física o moral que designe la asamblea de condóminos, a propuesta del comité de propietarios y de vigilancia. La persona física podrá ser o no condómino, con la excepción del administrador que compete designar al promotor del condominio.
ARTÍCULO 500.- El administrador o el comité de administración del condominio designarán, en su caso, a la persona o gerente a cuyo cargo estará la ejecución material de los actos de administración.
ARTÍCULO 501.- Salvo que el reglamento de administración del condominio disponga otra cosa, el administrador o los miembros del comité de administración podrán ser removidos libremente por acuerdo de la asamblea general de condóminos en sesión extraordinaria, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia.
El administrador o comité de administración deberá ser ratificado para continuar en su cargo, en la sesión ordinaria de la asamblea general de condóminos a celebrarse dentro de los 2 primeros meses de cada año, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia.
Tratándose de condominios nuevos, el primer administrador será designado por el promotor de los mismos, quien durará en su cargo hasta que lo sustituya el promotor o la asamblea general de condóminos.
De igual forma, tomando en cuenta el costo de la prestación de los servicios básicos, el promotor será el facultado para determinar el monto de la cuota ordinaria a cargo de los condóminos, la cual podrá ser modificada una vez que se entreguen las obras de urbanización y la administración del condominio.
ARTÍCULO 502.- Son derechos y obligaciones de la administración del condominio:
I.- Cuidar de la conservación y control de los bienes comunes;
II.- Prestar los servicios a que se refiere este Código con las aportaciones y cuotas de los condóminos;
III.- Mantener en buen estado de funcionamiento las instalaciones, infraestructura, equipamiento urbano y servicios generales;
IV.- Previamente al inicio de sus funciones de administrador o de miembros del comité de administración, asistir al curso de capacitación que imparta la SEPLAPDE, el Municipio o la Procuraduría y obtener la certificación correspondiente;
V.- Representar y ejecutar los acuerdos de la asamblea general de condóminos y del comité de propietarios y de vigilancia del condominio;
VI.- Recaudar de los condóminos las cuotas ordinarias y extraordinarias, así como del fondo de reserva para los gastos comunes y prestación de servicios, y en general, exigirles el cumplimiento de sus obligaciones dentro de los plazos legales que correspondan a cada obligación, y en su caso, interpelar de forma oportuna, judicial o extrajudicialmente el cumplimiento a los condóminos con adeudos retrasados;
VII.- Expedir a los condóminos estados de cuenta o constancias de adeudos o al corriente, respecto de las aportaciones de cuotas ordinarias o extraordinarias y del fondo de reserva;
VIII.- Cumplir las disposiciones de este Código, de la escritura pública constitutiva y del reglamento de administración del condominio, de las leyes de transparencia y acceso a la información, de protección de datos personales, así como velar por su observancia general;
IX.- Promover ante la asamblea general de condóminos en sesión extraordinaria, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia, la constitución de una persona moral que represente al condominio y facilite su administración, salvo que en el reglamento de administración se hubiera establecido la facultad para que el promotor realizará esa constitución;
X.- Llevar un libro de actas de las sesiones ordinarias y extraordinarias de la asamblea general de condóminos, debidamente autorizado por el comité de propietarios y de vigilancia, conservándolo adecuadamente;
XI.- Informar detalladamente respecto de la administración del condominio a la asamblea general de condóminos y al comité de propietarios y de vigilancia sobre los asuntos que le sean solicitados en cualquier tiempo, así mismo remitir cada año un informe integral al presidente del comité de propietarios y de vigilancia, el cual deberá darse a conocer a la asamblea general;
XII.- Convocar a las sesiones de la asamblea general de condóminos, conforme a lo establecido en este Código y el reglamento de administración del condominio;
XIII.- Aplicar las medidas necesarias para la debida observancia de las disposiciones de este Código, del Código Civil del Estado, el reglamento de administración del condominio y la escritura pública constitutiva, solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda;
XIV.- Ejercer las facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial en representación de los intereses jurídicos de los condóminos o de la persona moral respectiva;
XV.- Representar a los condóminos para la contratación a terceros de locales, espacios, mobiliario, instalaciones o servicios comunes del condominio que sean objeto de arrendamiento o comodato, previa opinión del comité de propietarios y de vigilancia en cumplimiento de los requisitos de ley para cada tipo de proveedor;
XVI.- Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales o extrajudiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a este Código o a las disposiciones jurídicas aplicables;
XVII.- Suspender la prestación de los servicios comunes a los condóminos que dejen de cubrir tres o más cuotas ordinarias, la cuota extraordinaria o su aportación para el fondo de reserva, previa opinión del Comité de Propietarios y de Vigilancia;
XVIII.- La administración del condominio bajo ninguna circunstancia podrá prohibir al condómino u ocupante de los bienes de propiedad exclusiva el acceso al condominio;
XIX.- Publicar en los lugares comunes del condominio, los nombres de los condóminos u ocupantes que tengan adeudos por concepto de cuotas ordinarias, cuota extraordinaria o aportación para el fondo de reserva;
XX.- Promover, por lo menos una vez al año en coordinación con el Municipio respectivo y, en su caso, con la Procuraduría, una jornada de difusión e instrumentación de los principios y reglas básicas que impulsan la cultura condominal;
XXI.- En los condominios en que se ejecuten obras de urbanización, infraestructura y equipamiento urbano, una vez expedidos los dictámenes técnico jurídicos por parte del Municipio, que determinen que no existen obligaciones pendientes del promotor, así como el que fueron debidamente concluidas dichas obras y que los servicios funcionan adecuadamente, con la anuencia del Comité de Propietarios y de Vigilancia o de la asamblea general de condóminos, recibirlas formalmente por parte del promotor, así como realizar todos los actos de administración, mantenimiento y prestación de servicios en nombre y representación de los condóminos;
XXII.- Permitir el acceso al condominio, a las autoridades competentes debidamente identificadas, para realizar el ejercicio de sus funciones, tales como notificaciones, diligencias judiciales o administrativas, entre otras;
XXIII.- Emitir al Municipio su opinión, respecto de la autorización para el funcionamiento de establecimientos comerciales y de servicios, que pretendan instalarse en predios o lotes colindantes con áreas habitacionales del condominio, a fin de evitar daños y perjuicios a los condóminos, en su tranquilidad y seguridad;
XXIV.- Aplicar las medidas necesarias para la debida observancia de este Código y el reglamento de administración del condominio correspondiente, solicitando en su caso el apoyo e intervención de la autoridad que corresponda;
XXV.- Garantizar que los prestadores de servicios al condominio, cumplan con la normatividad aplicable a los mismos; y
XXVI.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que le establecen este Código, el reglamento de administración del condominio, la escritura pública constitutiva, el Código Civil del Estado y demás disposiciones jurídicas aplicables.
Las resoluciones que dicten el administrador o el comité de administración, y las medidas que tomen dentro de sus facultades, serán obligatorias para todos los condóminos; a menos que la asamblea general de condóminos las revoque o las modifique. La revocación o modificación no perjudicará a terceros de buena fe.
ARTÍCULO 503.- El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio, tendrá las facultades de un apoderado para administrar los bienes y para pleitos y cobranzas, pero no aquellas facultades que requieran cláusulas especiales o para actos de dominio, salvo que se le confieran en el reglamento de administración del condominio o por la asamblea general de condóminos.
El acta de asamblea en que se designe a la administración del condominio, así como en la que conste la entrega recepción de la administración de los bienes comunes, deberán ser protocolizadas ante notario público e inscrito en el Registro Público. El administrador designado por el promotor del condominio, no requiere de esa formalidad.
ARTÍCULO 504.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador o al comité de administración, serán de la competencia de la Asamblea General de Condóminos.
ARTÍCULO 505.- La supervisión de la administración del condominio, estará a cargo de un comité de propietarios y de vigilancia, que designe la asamblea general de condóminos, el cual se integrará por cuando menos tres propietarios de unidades de propiedad exclusiva.
ARTÍCULO 506.- El comité de propietarios y de vigilancia contará con un presidente, un vicepresidente y los vocales que determine y designe la asamblea de condóminos, por un período de 2 años y podrán ser reelectos por una sola ocasión.
ARTÍCULO 507.- El comité de propietarios y de vigilancia se reunirá cuando menos bimestralmente y podrá convocar al administrador o comité de administración del condominio cuando así lo considere conveniente.
Las decisiones del comité se tomarán por mayoría de votos de sus miembros, teniendo su presidente voto de calidad en caso de empate. De las reuniones del comité, el vicepresidente levantará un acta para hacer constar los asuntos tratados y las resoluciones tomadas, la cual deberá ser suscrita por este y por el presidente de ese comité.
ARTÍCULO 508.- El comité de propietarios y de vigilancia tendrá las siguientes funciones:
I.- Cerciorarse que la administración del condominio dé cumplimiento a los acuerdos de la asamblea general de condóminos;
II.- Vigilar que los condóminos y la administración del condominio cumplan con lo dispuesto en este Código, el reglamento de administración del condominio y demás disposiciones jurídicas aplicables;
III.- Coadyuvar con la administración del condominio en los apercibimientos a los condóminos por el incumplimiento de sus obligaciones;
IV.- Proponer a la asamblea general de condóminos la designación, ratificación o remoción del administrador o del comité de administración del condominio, con excepción del que le corresponde designar inicialmente al promotor;
V.- Opinar sobre el presupuesto de ingresos y egresos del condominio para cada año, previamente a su aprobación por la asamblea general de condóminos;
VI.- Examinar y opinar sobre los estados de cuenta que someta el administrador o el comité de administración a consideración de la asamblea general de condóminos, así como respecto al informe anual de actividades que rinda el comité de propietarios y de vigilancia a esa asamblea;
VII.- Presentar a la asamblea general de condóminos su informe anual de actividades;
VIII.- Convocar a la asamblea general de condóminos, cuando a su requerimiento el administrador o el comité de administración del condominio no lo hubiere realizado dentro de los 15 días hábiles siguientes a la solicitud correspondiente. Así mismo, convocará a asamblea general extraordinaria cuando a su juicio sea necesario informar de las irregularidades en que haya incurrido la administración del condominio. En este caso se deberá notificar a la administración para que comparezca ante la asamblea respectiva;
IX.- Opinar sobre las cuotas ordinarias, salvo las que estableció inicialmente el promotor, de las de carácter extraordinarias, así como lo relativo al fondo de reserva a cargo de los condóminos;
X.- Opinar sobre la destrucción, ruina o reconstrucción del condominio, previamente a la resolución que tome la asamblea general de condóminos; y
XI.- Las demás que le confieren este Código, el reglamento de administración del condominio, la escritura pública constitutiva, la propia asamblea general de condóminos y otras disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 509.- La elaboración del primer reglamento de administración del condominio será por el promotor.
Cualquier modificación al Reglamento en caso de existir la autorización de venta y adquirentes de predios, viviendas, departamentos o áreas, se acordará en asamblea general de condóminos de carácter extraordinaria con el acuerdo como mínimo del 75% de los condóminos presentes o representados en la asamblea. Tratándose de condominios de nueva creación, que requieran obras de edificación y/o urbanización, la modificación al reglamento se podrá realizar por los condóminos después de que se hubieran entregado las obras y la administración a los condóminos. Incluso posteriormente la asamblea podrá expedir un nuevo Reglamento, cumpliendo las formalidades legales respectivas.
El reglamento de administración del condominio contendrá, sin contravenir lo establecido en este Código y la escritura pública constitutiva, las disposiciones que por las características específicas del condominio se consideren apropiadas y necesarias, refiriéndose por lo menos a lo siguiente:
I.- Los derechos y obligaciones de los condóminos respecto a los bienes de uso común, especificando estos bienes, así como las limitaciones a que quede sujeto el ejercicio del derecho de usar de ellos y los de propiedad exclusiva;
II.- Las medidas convenientes para la mejor administración del inmueble;
III.- Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desarrollo de la comunidad y la cultura condominal;
IV.- La forma de convocar a las sesiones ordinarias y extraordinarias a la asamblea general de condóminos;
V.- Los tipos, requisitos, facultades y bases de remuneración, en su caso, de la administración del condominio, de acuerdo a lo establecido en este Código;
VI.- Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación de terceros, de locales, espacios o instalaciones de propiedad común, que sean objeto de arrendamiento o comodato;
VII.- Los derechos, obligaciones y casos en que proceda la remoción de la administración y del comité de propietarios y de vigilancia del condominio;
VIII.- El procedimiento para la determinación y el cobro de las cuotas ordinarias, extraordinarias y fondo de reserva, incluyendo su periodicidad;
IX.- La determinación de criterios y reglas generales para el aprovechamiento de los bienes comunes, especialmente aquellos que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad;
X.- Determinar, en su caso, las medidas, prohibiciones o limitaciones para poseer animales domésticos en las unidades de propiedad exclusiva o áreas de uso común;
XI.- La forma, criterios y facultades para suspender la prestación de servicios a los condóminos que no cubran con oportunidad las cuotas ordinarias, extraordinarias y fondo de reserva;
XII.- En los condominios en que se ejecuten obras de urbanización, infraestructura y equipamiento urbano, una vez concluidas dichas obras y que no existan obligaciones pendientes ante las autoridades, determinar el procedimiento y forma para recibirlas, así como realizar todos los actos de administración, mantenimiento y prestación de servicios por parte de los condóminos por conducto de la administración del condominio;
XIII.- El procedimiento de modificación y extinción del régimen de propiedad en condominio, con base en lo previsto en este Código y demás disposiciones jurídicas aplicables;
XIV.- Las bases para la modificación o expedición de un nuevo reglamento de administración del condominio conforme a lo establecido en este Código y la escritura pública constitutiva;
XV.- La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en caso de votación y no previstos en este Código; y
XVI.- Las demás que establezcan este Código, la escritura pública constitutiva y otros ordenamientos jurídicos aplicables.
ARTÍCULO 510.- Los conjuntos condominales tendrán una asamblea de condominios, la cual es independiente de la asamblea general de condóminos de cada uno de los condominios que lo integran.
Los comités de propietarios y vigilancia de cada uno de los condominios que integran un Conjunto Condominal, formarán la asamblea de condominios de este último, en caso de no existir esos comités, la representación e integración de esa asamblea será por medio del comité de administración o el administrador respectivo.
ARTÍCULO 511.- La administración por decisión de las asambleas respectivas, podrá ser una misma para el conjunto condominal y todos los subregímenes del mismo o en su caso una administración para cada subregímen.
ARTÍCULO 512.- En aquellos condominios que cuenten con menos de 13 unidades de propiedad exclusiva o que no requieran de infraestructura, equipamiento urbano, servicios comunes o prestación de servicios básicos urbanos, podrán ser administrados directamente por los condóminos sin necesidad de asamblea general, administrador y comité de propietarios y de vigilancia. Sus decisiones deberán hacerse constar en actas firmadas por la mayoría de ellos.
ARTÍCULO 513.- Los Municipios y, en su caso, la Procuraduría, proporcionarán a los condóminos y administradores de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, orientación y capacitación a través de diversos cursos y talleres en materia de cultura condominal, en coordinación con los organismos de vivienda y otras dependencias e instituciones públicas y privadas.
ARTÍCULO 514.- Toda persona que sea administrador, miembro del comité de administración o del comité de propietarios y de vigilancia de un condominio, deberá acreditar su asistencia a los cursos de capacitación y actualización impartidos por el Municipio, la SEPLAPDE y, en su caso, por la Procuraduría una vez al año.
ARTÍCULO 515.- Los Municipios, la SEPLAPDE y en su caso, la Procuraduría, promoverán una cultura condominal, con base en el espíritu y principios de este Código; coadyuvando y asesorando en la creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas a la difusión y desarrollo de la cultura condominal, así como a iniciativas ciudadanas relacionadas con esta.
Sección Sexta
Destrucción, Ruina y Reconstrucción de los Bienes en Condominio
ARTÍCULO 516.- Si el bien sujeto al régimen de propiedad en condominio se destruye en su totalidad, o en una proporción que represente por lo menos la mitad de su valor, según peritaje practicado por persona autorizada en términos de lo dispuesto por este Código y los códigos municipales para tal efecto, una mayoría especial de los condóminos reunidos en asamblea general que representen por lo menos el 51% de los derechos de propiedad, podrá acordar la reconstrucción o la división del predio y de los bienes comunes que queden o la venta, con arreglo o las disposiciones legales aplicables.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, el acuerdo a que se refiere el párrafo anterior se tomará por una mayoría de los condóminos, que representen por lo menos el 75% de los derechos de propiedad.
Si el acuerdo de que se trate es por la reconstrucción del inmueble o inmuebles respectivos, los condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda, o enajenar sus derechos a favor de la mayoría o a favor de terceras personas.
Si al término de tres meses contados a partir de la fecha del acuerdo respectivo, los minoritarios no hubieren optado por alguna de las opciones anteriores, la enajenación será forzosa, al precio del avalúo practicado por un perito valuador colegiado o por institución de crédito.
ATÍCULO 517.- En caso de ruina del bien de que se trate, una mayoría de los condóminos que representen el 51% de los derechos de propiedad podrá resolver, previo dictamen del Municipio respectivo, la reconstrucción o la demolición de los bienes comunes, o en su caso, la venta, según las prevenciones del ARTÍCULO anterior.
Sección Séptima
Entrega del Equipamiento, Infraestructura, Bienes y Servicios a la Administración del Condominio
ARTÍCULO 518.- El promotor, habiendo ejecutado la urbanización total del condominio, de conformidad al proyecto autorizado, así como habiéndose expedido por el Municipio el dictamen técnico de ejecución de obra, deberá entregar a la administración del condominio la administración, operación y mantenimiento de la infraestructura y equipamiento urbano, así como la prestación de los servicios básicos, quien a su vez tendrá la obligación de recibirla.
Si la urbanización del condominio fue autorizada por etapas por la Consejo Estatal o el Municipio, la entrega de las mismas y la administración del condominio podrá realizarse de manera parcial, siempre y cuando se hubiera concluido la etapa respectiva.
Tratándose de la entrega de obras de edificación, el promotor deberá contar previamente con las correspondientes constancias de habitabilidad o de ocupación de las mismas, expedidas por el Municipio, mismas que serán entregadas a la administración del condominio.
ARTÍCULO 519.- La administración del condominio que reciba la administración, operación y mantenimiento de la infraestructura y equipamiento urbano y prestación de los servicios básicos, debe ser designada por la asamblea general de condóminos.
ARTÍCULO 520.- Las obras de edificación, equipamiento, instalaciones y otras diversas que no formen parte de las obras de urbanización autorizadas por el Consejo Estatal o el Municipio, en el caso de que no estén concluidas, no será impedimento para la entrega de las obras de urbanización determinadas en el ARTÍCULO anterior. Debiéndose apegar el promotor a lo establecido en las licencias de construcción otorgadas.
ARTÍCULO 521.- Para la formalización de la entrega recepción que se realice por parte del promotor a la administración del condominio, se deberá convocar a una asamblea general extraordinaria de condóminos, la cual constatará esa situación y cuya acta deberá protocolizarse ante notario público e inscribirse en el Registro Público.
A la asamblea general extraordinaria referida en el párrafo anterior, se podrá invitar al Municipio, la SEPLAPDE y a la Procuraduría de Desarrollo Urbano, con el fin de que informen a los condóminos respecto de las condiciones generales de la autorización, especificaciones y características de la urbanización del condominio, derechos y obligaciones que tienen los administradores y los condóminos, así como las principales disposiciones de este Código en lo relativo al condominio.
ARTÍCULO 522.- En caso de que hubiere negativa de la administración del condominio o no exista esta para recibir la administración, operación y mantenimiento de la infraestructura y equipamiento urbano y prestación de los servicios básicos, el promotor podrá recurrir a la instancia judicial correspondiente.
Sección Octava
Derechos y Obligaciones de los Condóminos
ARTÍCULO 523.- Los condóminos podrán usar, gozar y disponer de sus bienes de propiedad exclusiva y aprovechar los bienes de uso común, con las limitaciones, derechos y obligaciones que establezcan:
I.- El Código;
II.- El reglamento de administración del condominio;
III.- El Código Municipal o reglamentación correspondiente;
IV.- El Código Civil para el Estado;
V.- La escritura pública constitutiva o de modificaciones del condominio;
VI.- La escritura de propiedad respectiva; y
VII.- Las demás disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 524.- Cuando un bien inmueble conste de distintas partes que conformen instalaciones y servicios destinados a servir únicamente a una parte del condominio, los gastos especiales que de ello se deriven, serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados; esta modalidad podrá consignarse en el reglamento de administración del condominio o en la escritura pública constitutiva del mismo.
Los condóminos podrán enajenar, hipotecar o gravar, en cualquier otra forma su unidad de propiedad exclusiva, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En cualquiera de los actos traslativos de dominio, quedarán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes.
Cuando exista un traslado de dominio de la unidad de propiedad exclusiva por parte de los condóminos, las aportaciones denominadas fondo de reserva quedarán como parte del patrimonio del condominio y por tanto el condómino no podrá solicitar su reintegro.
ARTÍCULO 525.- Las cuotas que fueren acordadas para los gastos comunes a cargo de los condóminos no cubiertas oportunamente, causarán intereses moratorios al tipo legal o al que se fije en el reglamento de administración del condominio o determine la asamblea general de condóminos, sin que pueda exceder del 25% del interés legal. Para tal efecto, traerán aparejada ejecución en la vía civil la liquidación de adeudos, siempre que dicho estado de liquidación sea suscrito por la administración, acompañada de los correspondientes recibos de pago, así como de la copia certificada de la parte relativa del acta de asamblea general en que se hayan determinado las cuotas. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres o más recibos pendientes de pago.
Lo anterior, independientemente de la suspensión de los servicios al condómino que tenga tres o más adeudos por las cuotas ordinarias, de la cuota extraordinaria o del fondo de reserva.
ARTÍCULO 526.- El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado por la administración del condominio, previo acuerdo de la asamblea general, para que se le obligue a enajenar sus derechos, hasta en subasta pública, respetándose el derecho de preferencia al tanto a los demás condóminos, en los términos del reglamento de administración del condominio o de la escritura pública constitutiva. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea general de condóminos, por un mínimo del 75% de los reunidos y presentes en la asamblea.
ARTÍCULO 527.- Las cargas fiscales que genere un bien inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, considerado este en su conjunto, serán a cargo de los condóminos proporcionalmente y de acuerdo con su indiviso.
Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen fiscal que corresponda a su propiedad exclusiva.
Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los condóminos para responder de un gravamen sobre el inmueble se tendrá por no puesta.
ARTÍCULO 528.- Los condóminos cubrirán los impuestos o derechos de que en razón del condominio sean causantes por sí mismos
ARTÍCULO 529. Los condóminos independientemente de lo que establezcan los reglamentos de administración de los condominios, tendrán las siguientes prohibiciones:
I.- Efectuar actos, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, obstruya o dificulte el uso de las áreas comunes, o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes;
II.- Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de fuerza mayor;
III.- Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o la naturaleza de las áreas verdes determinadas como áreas comunes o de donación;
IV.- Circular en vehículo en sentido contrario en las vialidades interiores del condominio u obstruir los accesos o paramentos que impidan la adecuada circulación de vehículos y peatones u ocupar los cajones de estacionamiento que correspondan a los visitantes o a otros condóminos;
V.- Los estacionamientos no podrán ser delimitados o techados con ningún tipo de material, a menos que se tome el acuerdo en asamblea general de condóminos o se establezca en el reglamento de administración del condominio;
VI.- Está prohibido poseer animales no domésticos, salvajes o peligrosos en sus unidades de propiedad exclusiva y no podrán tener animales domésticos de mascota y compañía que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos;
VII.- Portar o usar armas de fuego o de impulso por aire en las áreas de uso común;
VIII.- No podrán instalar o almacenar en sus unidades de propiedad exclusiva, equipos, maquinarias, materiales o sustancias que causen o puedan causar peligro, insalubridad o molestia a los demás condóminos;
IX.- Cambiar el uso del suelo de su predio, vivienda, departamento, local o área o utilizarlo de manera diferente a su naturaleza y perjuicio de la tranquilidad de los condóminos u ocupantes;
X.- No podrán colocar o permitir la instalación exterior de anuncios o publicidad en los bienes de propiedad exclusiva o de uso común, salvo que por su tipo lo prevea el reglamento de administración del condominio o lo permita la asamblea general de condóminos;
XI.- Exceder de 60 decibeles el sonido emitido al exterior de la unidad privativa, por fuentes análogas o digitales de audio; y
XII.- Las demás que establezcan este Código, el reglamento de administración del condominio, la escritura pública constitutiva y otros ordenamientos jurídicos aplicables.
El infractor de estas disposiciones, independientemente de las sanciones a que hubiera lugar, será responsable del pago de los gastos que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, así como los daños y perjuicios que resultaren.
ARTÍCULO 530.- En caso de incumplimiento con sus obligaciones inherentes o realice o pretenda realizar acciones prohibidas por un ocupante no propietario, el administrador le demandará, previo consentimiento del propietario, la desocupación de su propiedad exclusiva. Si el propietario se opusiere, se procederá contra éste y el ocupante.
CAPÍTULO XI
Derechos y Obligaciones
Sección Primera
Adquirentes de Lotes en Fraccionamientos o Subdivisiones
ARTÍCULO 531.- Los adquirentes de lotes en los fraccionamientos gozarán de los derechos y cumplirán con las obligaciones establecidas en este Código, los códigos municipales y demás disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 532.- Los adquirentes de lotes deberán ajustar sus construcciones a las normas que establece este Código, los códigos municipales, los reglamentos municipales de construcciones, la legislación y programas aplicables.
ARTÍCULO 533.- En todos los fraccionamientos y subdivisiones, los adquirentes de lotes tendrán la obligación solidaria con el fraccionador de conservar los jardines y árboles plantados en las vías públicas y áreas verdes, en los tramos que le correspondan al frente de sus lotes, así como las banquetas, pavimentos y el equipamiento urbano del fraccionamiento.
ARTÍCULO 534.- Es obligación de los adquirentes de lotes, tramitar a su costa y ante las autoridades competentes y organismos operadores, la conexión o contratación de los servicios públicos que deban prestarse en los lotes que hayan adquirido en el fraccionamiento o subdivisión, independientemente de que se encuentre o no municipalizado el mismo.
ARTÍCULO 535.- Cuando los servicios de agua potable y energía eléctrica sean conectados a los lotes del fraccionamiento o subdivisión, el adquirente de los mismos deberá pagar los derechos correspondientes a las autoridades u organismos que correspondan.
ARTÍCULO 536.- Tratándose de fraccionamientos o subdivisiones aún no municipalizados, el fraccionador o promotor podrá repercutir proporcionalmente el costo de los servicios entre los adquirentes de los lotes, previa autorización y supervisión del Municipio.
La falta de pago de los servicios por tres o más mensualidades, facultará al fraccionador o promotor, al Municipio u organismo respectivo para suspender el servicio correspondiente.
ARTÍCULO 537.- Será obligación de los adquirentes de lotes, respetar las características del fraccionamiento o subdivisión, en lo que respecta a las dimensiones de los lotes y no podrán subdividir los mismos en tamaños menores a los señalados por este Código; las características arquitectónicas y los coeficientes de ocupación y de construcción. Así mismo, no podrán destinar el lote a un uso o destino distinto del autorizado por el Consejo Estatal o el Municipio y en los programas aplicables.
Los propietarios o poseedores de los lotes y edificaciones tendrán la obligación de mantenerlos libres de escombro, basura, hierba y drenados adecuadamente.
ARTÍCULO 538.- En los fraccionamientos o subdivisiones habitacionales promovidos por el IVSOP, nadie podrá adquirir por sí o por interpósita persona, más de un lote o vivienda en los mismos, con excepción de los desarrolladores de vivienda.
Los desarrolladores de vivienda podrán adquirir más de un lote en ese tipo de fraccionamientos o subdivisiones siempre y cuando la venta al usuario final sea realizada en forma directa por ellos, y no sea obras de urbanización progresiva, con el fin de construir casas económicas.
ARTÍCULO 539.- Los adquirentes de lotes deberán cerciorarse de que la compra de lote o lotes que les transmitan los fraccionadores o promotores, cuenten con las condiciones de urbanización autorizadas al fraccionamiento o subdivisión, el uso del suelo compatible, así como que la compraventa en la que participan, sea con base en el plano de lotificación autorizado por la SEPLAPDE y/o el Municipio, el cual deberá ser mostrado por el fraccionador o promotor.
ARTÍCULO 540.- Los adquirentes de lotes en un fraccionamiento o subdivisión, podrán constituirse legalmente en una asociación de colonos, para la gestión y defensa de sus derechos e intereses colectivos, la que deberá contar con sus propios estatutos sociales.
El acta constitutiva y los estatutos una vez protocolizados ante Notario Público, deberán inscribirse en la SEPLAPDE, en el Municipio respectivo y en el Registro Público para efectos de ser integrados en el expediente del fraccionamiento o subdivisión respectiva y a fin de que se reconozca la personalidad y capacidad de gestión de la organización. También esa documentación se agregará al expediente digital único.
Sección Segunda Fraccionadores y Promotores de Condominios y de Desarrollos Inmobiliarios Especiales
ARTÍCULO 541.- Los fraccionadores o promotores gozarán de los derechos y cumplirán con las obligaciones que les señalan este Código, otras disposiciones jurídicas aplicables o la autorización específica para fraccionar, subdividir, constituir el régimen de propiedad en condominio y el desarrollo inmobiliario especial.
ARTÍCULO 542.- Los fraccionadores y promotores tendrán las siguientes obligaciones:
I.- Cumplir con lo dispuesto en este Código, los códigos y reglamentos municipales, otras disposiciones jurídicas, los programas aplicables y en las autorizaciones respectivas;
II.- Ejecutar por su cuenta, en tiempo y especificaciones, las obras de urbanización y de equipamiento urbano e infraestructura que le correspondan, de acuerdo con el proyecto definitivo de fraccionamiento, subdivisión, condominio o desarrollo inmobiliario especial;
III.- Otorgar y mantener vigentes las garantías conducentes, a efecto de asegurar la ejecución adecuada de las obras de urbanización, equipamiento urbano e infraestructura y el cumplimiento de cada una de las obligaciones que les correspondan;
IV.- Donar al Municipio, cuando así proceda, las superficies que les señale este Código y la autorización respectiva;
V.- Pagar en tiempo y forma, las cargas fiscales que les correspondan, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación fiscal estatal y municipal;
VI.- Iniciar y ejecutar en tiempo las obras de urbanización y, en su caso, de equipamiento urbano e infraestructura, previa autorización del SEPLAPDE y del Municipio, según corresponda;
VII.- Solicitar a la SEPLAPDE o el Municipio según corresponda la autorización del programa o calendario de obras de urbanización, presentando para ese efecto su propuesta correspondiente;
VIII.- Informar quincenalmente por escrito a los Municipios y a las unidades externas de supervisión del avance en la ejecución de las obras de urbanización;
IX.- Atender las observaciones y correcciones que los supervisores autorizados por los Municipios y las unidades externas de supervisión les hagan, respecto de la ejecución de las obras de urbanización o de la prestación de los servicios que les correspondan;
X.- Informar por escrito a los Municipios y la unidad externa de supervisión, según corresponda, respecto de cualquier irregularidad o anomalía que se suscite en el fraccionamiento, subdivisión, condominio, o desarrollo inmobiliario especial;
XI.- Realizar la promoción de sus fraccionamientos, condominios, subdivisiones y desarrollos inmobiliarios especiales, conforme a lo establecido en este Código;
XII.- Solicitar a la SEPLAPDE o el Municipio, según corresponda, la autorización para iniciar la venta de lotes, predios o áreas, haciéndolo una vez obtenida dicha autorización de acuerdo a las características que le establecen este Código y la autorización respectiva;
XIII.- Garantizar que todo adquirente de un inmueble tenga información suficiente con relación a las discontinuidades geológicas que hubiera en el lote o predio o cercanas a este, así como de las obligaciones y derechos que adquieran como colono, condómino o usuario;
XIV.- Informar al adquirente o usuario de un inmueble el total de las características;
XV.- Realizar las anotaciones correspondientes en el libro de bitácora, así como integrar la información y documentación en el expediente digital único;
XVI.- En condominios, inscribir el acta constitutiva, así como su reglamento de administración, en el Registro Público; y
XVII.- Las demás que le señale este Código y otras disposiciones jurídicas aplicables.
ARTÍCULO 543. Cuando el fraccionador o promotor haya construido a su cargo la infraestructura y equipamiento de las redes de agua potable y alcantarillado y tratamiento de las aguas residuales del fraccionamiento, condominio o desarrollo inmobiliario especial, estará exento de pagar derechos estatales y municipales de conexión a dichas redes.
ARTÍCULO 544.- De acuerdo a la densidad de construcción y población aplicable a los condominios o desarrollos inmobiliarios especiales, el Municipio determinará las áreas de donación que, conforme a las normas y criterios para la dotación de equipamiento urbano básico e infraestructura, deban transferirle los promotores.
ARTÍCULO 545.- Para los efectos del artículo anterior, las normas y criterios para la dotación de equipamiento urbano básico y áreas verdes en los condominios y desarrollos inmobiliarios especiales, son los siguientes:
I.- Tratándose de condominios verticales habitacionales, que se compongan de 50 o más departamentos o viviendas, el promotor donará a favor del Municipio, como mínimo, una superficie de terreno urbanizada, equivalente a 10 metros cuadrados por cada departamento o vivienda; pudiendo acceder a la sustitución de áreas de donación que señala este código;
II.- Tratándose de condominios horizontales habitacionales con una superficie superior a los 10,000 metros cuadrados o se compongan de 50 o más predios, viviendas o casas, el promotor donará al Municipio el 10% de la superficie neta vendible del condominio; pudiendo acceder a la sustitución de áreas de donación que señala este código;
III.- Tratándose de condominios horizontales o verticales comerciales, industriales o especiales, que cuenten con una superficie mayor de 10,000 metros cuadrados o se compongan de 50 o más locales o predios, el promotor donará al Municipio, el 5% de la superficie neta vendible del terreno;
IV.- Tratándose de condominios mixtos habitacionales, comerciales, industriales o de servicios o especiales con una superficie mayor a los 10,000 metros cuadrados o se compongan de 50 o más predios, departamentos, viviendas, casas o locales, el promotor donará al Municipio el 10% de la superficie neta vendible del condominio; y pudiendo acceder a la sustitución de áreas de donación que señala este código;
V.- Tratándose de desarrollos inmobiliarios especiales, el promotor deberá donar a favor del Municipio, el 5% de la superficie total del terreno.
Cuando se trate de condominios o desarrollos inmobiliarios especiales realizados por instancias federales, estatales o municipales, no se requerirá el otorgamiento de donaciones a los Municipios; teniendo las instancias promotoras la obligación de procurar la dotación de infraestructura y equipamiento urbano suficiente en la zona de influencia de dichos condominios o desarrollos inmobiliarios.
ARTÍCULO 546.- Del total de la superficie que deba donar el promotor al Municipio, hasta un 30% de la misma se podrá ubicar dentro del condominio o desarrollo inmobiliario especial, la cual se deberá utilizar exclusivamente sin posibilidad de modificación del destino, como área verde o espacio abierto, existiendo la posibilidad de dotarla de equipamiento urbano para recreación hasta en la mitad de esa superficie, a fin de incrementar la calidad de vida y del ambiente en la zona. Superficie que se considerará como un bien del dominio público del Municipio respectivo, el cual se podrá otorgar en concesión gratuita a los condóminos o poseedores según corresponda, siempre que se comprometan a mantener a su costa en buenas condiciones esas áreas.
Respecto del resto del área de donación, hasta un 70% de esa superficie se podrá sustituir por la dotación de equipamiento urbano e infraestructura, conforme a lo previsto en este Código.
ARTÍCULO 547.- El Instituto Catastral del Estado, las oficinas municipales y el Registro Público de la Propiedad, no realizaran movimiento traslativo de dominio alguno, en tanto no exista la autorización de venta de predios, lotes o áreas. Lo anterior con excepción de las relativas a las áreas de donación para los Municipios y vías públicas, que no requerirán para su traslado de una autorización de venta.
Una vez que exista la autorización de venta, se notificará a las autoridades ya señaladas por parte de la SEPLAPDE o el Municipio, según corresponda, a fin de que puedan realizarse las traslaciones de dominio conducentes.
ARTÍCULO 548.- El notario público que vaya a realizar la escrituración respectiva de un traslado de dominio, deberá insertar en la escritura correspondiente los datos de la autorización de la SEPLAPDE o el Municipio para que se realice la enajenación correspondiente.
ARTÍCULO 549.- En caso de que el fraccionamiento, desarrollo inmobiliario especial o condominio se ubique en la jurisdicción de dos o más Municipios, se proyectará preferentemente una vialidad entre el límite de estos; las obligaciones del fraccionador o promotor, se distribuirán proporcionalmente a favor de cada Municipio y las áreas se les donarán proporcionalmente.
ARTÍCULO 550.- El fraccionador o promotor, durante el periodo de ejecución de las obras de urbanización del fraccionamiento, condominio o desarrollo inmobiliario especial, mantendrá un residente permanente en las mismas, con carácter de representante, que atienda a los supervisores e inspectores, debiendo el fraccionador o promotor informar por escrito al Municipio y a la Unidad Externa de Supervisión el nombre de este.
ARTÍCULO 551.- El fraccionador o promotor estará obligado a formalizar a su costa las donaciones a favor del Municipio, en los lugares y superficies que de acuerdo al tipo de fraccionamiento, subdivisión, condominio o desarrollo inmobiliario especial autorizado le sean señalados, así como a escriturar las áreas destinadas a vías públicas, áreas verdes y equipamiento urbano e infraestructura. Respecto del equipamiento urbano también deberá entregar la posesión, títulos y facturas que acrediten la propiedad del mismo a favor del Municipio.
ARTÍCULO 552.- Los fraccionadores y promotores de condominios y desarrollos inmobiliarios especiales podrán formalizar en escritura pública las donaciones por etapas, siempre y cuando así lo acepte el Municipio.
ARTÍCULO 553.- El fraccionador o promotor mientras no municipalice el fraccionamiento o subdivisión, estará obligado a lo siguiente: